Overdracht economische eigendom van de eigen woning en hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek speelt bij echtscheidingen waarbij een eigen woning in het spel is een belangrijke rol in de financiële afwikkeling. Financiers blijken in de praktijk veelal niet mee te willen werken aan ontslag uit de hoofdelijkheid van de vertrekkende partner. Hierdoor is het voor de vertrekkende partner in de praktijk meestal niet mogelijk zijn of haar aandeel in de woning aan de achterblijvende partner over te dragen. In de praktijk komt het veelvuldig voor dat degene die in de woning blijft wonen ook de hypotheeklasten voldoet. De overdracht van economische eigendom wordt in de praktijk als oplossing aangereikt om de fiscale aftrek van hypotheekrente te behouden. Is dat een reële oplossing?

De fiscale regeling rond de renteaftrek voor een eigen woningschuld na scheiding is als volgt: de renteaftrek wordt toegerekend aan de voormalige partners naar rato van eigendomsverhouding. Bij eigendom van de helft (standaardsituatie) is in beginsel slechts de helft van de rente aftrekbaar, ook al wordt de gehele hypotheekrente door deze partner betaald. Het betalen van de volledige hypotheekrente door de achterblijvende partner, levert daarom een gemis aan aftrek op.

 

Voor de partner die de woning heeft verlaten geldt een speciale fiscale regeling na echtscheiding. Gedurende twee jaar na het verlaten van de woning mag deze partner het aandeel in de woning aanmerken als fictieve eigen woning. Indien de vertrekkende partner de helft van de hypotheekrente betaalt, blijft deze rente fiscaal aftrekbaar gedurende de twee jaar.

 

De praktijk redt zich in deze situatie veelal met de “ alimentatie-route”: De achterblijvende partner betaalt de helft van de hypotheekrente aan de hypotheekverstrekker, de andere helft wordt aan de vertrekkende partner in de vorm van alimentatie betaald. Zo is de gehele rente bij deze partner aftrekbaar gemaakt; de helft als hypotheekrente, de andere helft als aftrekbare alimentatie. De vertrekkende partner geeft de ontvangen alimentatie op als inkomen, maar kan hetzelfde bedrag gedurende twee jaar als hypotheekrente aftrekken. Daarmee werkt deze constructie gedurende twee jaar voor deze partner fiscaal neutraal. Na twee jaar vervalt echter de renteaftrek, terwijl het alimentatie-inkomen nog steeds belast zal worden. Om het verlies van hypotheekrenteaftrek na die twee jaar te voorkomen wordt in de praktijk de overdracht van economische eigendom overwogen.

 

Overdracht economische eigendom na twee jaar

Bij overdracht van het economische eigendom draagt de vertrekkende partner het economische belang van zijn of haar deel in de woning en hypotheekschuld over aan de achterblijvende partner. Het voordeel van overdracht van de economische eigendom is dat de hypotheekrente voor de achterblijvende partner vanaf dat moment volledig aftrekbaar kan worden. De wijze van overdracht van economische eigendom van onroerend goed kan geschieden zonder nadere vormvoorschriften. Doorgaans wordt een dergelijke overdracht vastgelegd in een (onderhandse of notariële) akte of bij convenant. In beginsel kan de economische eigendom zelfs worden overgedragen zonder dat de bank daarvoor toestemming hoeft te geven, hetgeen het belang en de inzet daarvan in de praktijk verklaart. Let wel: bij overdracht van economische eigendom blijft de hoofdelijkheid van de partners in stand. Civielrechtelijk kan de bank zich verhalen op beide partners ondanks de afspraken die de partners daarover met elkaar hebben gemaakt!

 

Aflossingseisen hypotheek

Door de aangescherpte regels voor aftrek van hypotheekrente, zal bij overdracht van de economische eigendom in veel gevallen een aanpassing van de hypotheek nodig zijn. Overdracht van economische eigendom impliceert een fiscale verwerving van het aandeel in de woning van de vertrekkende partner. Voor het deel van de financiering dat samenhangt met deze verwerving zullen aflossingseisen gaan gelden wil de achterblijvende partner de volledige rente daadwerkelijk aftrekken!

 

Een voorbeeld ter verduidelijking: 

A en B (in gemeenschap van goederen gehuwd) hebben een woning met een waarde van € 300.000  en een daarop rustende hypothecaire schuld van € 300.000. A neemt het aandeel van B in de woning en de schuld over via economische eigendomsoverdracht:

  • Op €150.000 blijft het oude regime van toepassing (geen aflossingseis);
  • Op €150.000 is het nieuwe regime van toepassing (d.w.z. ten minste annuïtair aflossen)
  • De bank zal de lening moeten wijzigen. Hierdoor zal zij mogelijk boeterente en afsluitprovisie/advieskosten in rekening brengen;

Stel dat de schuld ten tijde van de economische eigendomsoverdracht slechts € 200.000 bedraagt. In dat geval is er sprake van een overwaarde van € 100.000. Het ligt in de rede dat de achterblijvende partner zijn of haar aandeel hierin (€ 50.000) wenst te ontvangen van de achterblijvende partner. Financiering daarvan zal in dit scenario niet mogelijk zijn, zodat dit bedrag tussen partijen schuldig gebleven zal worden. Naast de consequenties als hiervoor geschetst, zal dan bovendien op deze lening tussen de partners (ad. €50.000) het nieuwe regime van toepassing zijn (d.w.z. ten minste annuïtair aflossen)! Tevens moet hierbij niet vergeten worden deze lening aan te melden bij de Belastingdienst. Renteaftrek voor leningen in verband met de eigen woning verstrekt door “niet-reguliere geldverstrekkers” is slechts toegestaan ingeval deze financieringen via een speciaal formulier zijn aangemeld bij de Belastingdienst.

 

Advies:

Hypotheekrenteaftrek is een belangrijk aandachtspunt in de afwikkeling van echtscheidingen, omdat deze diep ingrijpt in het budget van de scheidende partners. Een al dan niet gedeeltelijk verlies van de hypotheekrenteaftrek heeft ingrijpende gevolgen en kan ertoe leiden dat de afspraken (waaronder alimentatie-afspraken) niet langer houdbaar zijn. Om problemen te vermijden dient de hypotheekrenteaftrek goed in kaart te worden gebracht zodat afspraken daarop afgestemd kunnen worden. De economische eigendomsoverdracht tussen voormalige partners is een instrument om hypotheekrenteaftrek te behouden. Daarbij zal de aflossingseis goed in ogenschouw moeten worden genomen. Of de voordelen opwegen tegen de nadelen is van geval tot geval verschillend en niet standaard aan te geven. Wel zullen alle facetten van deze constructie goed belicht moeten worden om tot een afgewogen oordeel te kunnen komen. Goed advies daarbij is als altijd onmisbaar.

Dit aandachtspunt wordt automatisch gesignaleerd door aan de hand van de ingegeven vermogensverdeling in Juist! Alert-Echtscheiding, slimme software voor de echtscheidingspraktijk. Als echtscheidingsprofessional ook de vermogensafwikkeling voor uw cliënten optimaliseren en fiscale risico’s afdekken? Kijk op www.juistalert-echtscheiding.nl